關(guān)于日本買房投資值不值

買在開篇之前我有幾個(gè)問題，有準(zhǔn)備在日本已買房作為投資手段的人可以帶著這些問題去讀這篇文章

1. 日本房子如何定價(jià)？

2. 投資要講投資回報(bào)率，如果在日本買房投資，期望的實(shí)際投資回報(bào)率是多少?

3. 投資的機(jī)會(huì)成本和時(shí)間成本能不能負(fù)擔(dān)

    

4. 日本買房會(huì)掙錢么？

    

就在這兩三年，不知道大家發(fā)現(xiàn)網(wǎng)路上都會(huì)有日本房子如何如何好，教育如何如何好，各種細(xì)節(jié)如何如何好，然后在文章的末尾是個(gè)不動(dòng)產(chǎn)公司的署名，甚至有的微信朋友圈里面文章說2-300萬搞定全家綠卡這樣的廣告標(biāo)語，我覺得稍微有點(diǎn)頭腦，稍微思考一下，也能想到這是有多夸張。也許是不動(dòng)產(chǎn)中介的洗腦新方式吧，那么我現(xiàn)在以我非專業(yè)角度來先向大家介紹一下日本的房子是如何定價(jià)的，其實(shí)全世界各地的不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)的最基礎(chǔ)一點(diǎn)就是位置，好的位置決定了土地的價(jià)值（地上建屋只是土地的附加屬性），好的位置土地肯定貴，買房的本質(zhì)是買地，買房的本質(zhì)是買地，買房的本質(zhì)是買地，重要的事情說三遍；房子本身的造價(jià)是一樣的，在國(guó)貿(mào)CBD蓋個(gè)別墅和去南6環(huán)蓋個(gè)別墅的成本是一樣的，不一樣的只有地價(jià) ，我們都知道日本的城市化率已經(jīng)非常高了，農(nóng)村和城市的區(qū)別不外乎就是擁擠和寬敞，物價(jià)都差不多，在機(jī)場(chǎng)買瓶可樂和在北海道村兒里買瓶可樂沒有什么區(qū)別，那么怎么評(píng)價(jià)這個(gè)住宅位置好還是那個(gè)住宅位置好呢，就得看與之在一起的生活配套，地鐵站，超市，公園，幼兒園，學(xué)校，醫(yī)院，周圍人口整體素質(zhì)等等都是決定位置的定價(jià)要素，尤其是地鐵站，離著越近就說明位置越好，“房子”自然就貴（貴的是土地），

這是報(bào)紙上登的17年大阪圈沿線的住宅土地公示價(jià)格，舉個(gè)例子，圖中的中心是天滿橋，括號(hào)中的數(shù)字代表的是每平方米多少千日元，天滿橋（409），就是這個(gè)地方土地每平米40.9萬日元均價(jià)，請(qǐng)注意是土地的平均價(jià)格，在距離差不多的區(qū)域有的土地100萬一平米，有的土地很便宜，報(bào)紙上說大阪商用最貴的就是梅田的一個(gè)叫什么的大廈來著我忘了，1009萬日元一平米（大概65萬人民幣一平米） 從圖上面中間開始由內(nèi)而外逐漸便宜，第一圈是以JR大阪站為圓心，直線距離10公里，第二圈20公里...慢慢擴(kuò)大，最外圈直線距離離JR大阪站50公里，土地的價(jià)格在地鐵站少的地方已經(jīng)跌至2.9萬了，在那周圍最貴的地方也就是地鐵站多的地方是26.6萬日元每平米，看到這里各位是不是覺得日本土地很便宜迫不及待的想買買買了？ 接下來請(qǐng)繼續(xù)看，我們上面說的都是土地的平均價(jià)格，有土地自然是要蓋房，蓋房的成本我看報(bào)紙上說蓋個(gè)2層木造小樓1800萬日元左右，一戶建大概是這樣的，土地2000多萬+建屋1000多萬這樣，但是地上的建物會(huì)隨著時(shí)間的流逝價(jià)格越來越低，因?yàn)榉孔釉絹碓脚f，年頭越長(zhǎng)價(jià)值越低，我曾經(jīng)見過1953年的一戶建，只要300萬日元的，只剩下土地的價(jià)值了...再說公寓，以我買的公寓為例，該公寓占地720.72平米，我的土地所有權(quán)只有356453分之5822，就按50萬一平米的土地價(jià)值來說，我買的公寓土地價(jià)值只有50萬*0.0163*720.72=不到600萬日元，換句話說如果這個(gè)房子我一直擁有，最后就會(huì)慢慢貶值到接近土地的價(jià)格，的所有根據(jù)我之前說的買房買房其實(shí)買的不是房，而是土地，房子本身會(huì)像易耗品一樣越來越便宜，這也是我為什么要住5年后就賣掉的原因之一，目前這個(gè)房子14年了，再加5年就19年了，超過20年的房子在日本不打個(gè)狠折是很難出手的，看看土地價(jià)格就知道了，以上是我要說的第一點(diǎn)：如果真是鐵了心了要以買房來當(dāng)做投資手段的話，我建議不要考慮20年以上的公寓，除非一直不賣，但是無論是自住還是出租都很難

     日本的公寓呢主要分為兩類，アパートapartment、マンションmansion，這兩個(gè)詞都是公寓的意思，但是mansion更高級(jí)一點(diǎn)，有大堂，酒店式管理等，mansion一般高層居多，大伙來日本如果住過airbnb民宿什么，自己在信報(bào)箱里取鑰匙的，一般都是apartment公寓，因?yàn)閙ansion都是有人管理的，不會(huì)讓陌生人進(jìn)入，其實(shí)apartment也不讓，只不過沒人管而已，題外話-因?yàn)闆]有執(zhí)照的民宿越來越多，政府準(zhǔn)備和airbnb合作，每個(gè)房源只能一年內(nèi)出租180天，超過后就會(huì)自動(dòng)屏蔽該房源，不知道何時(shí)開始實(shí)施。

都說日本樓公寓（mansion）便宜，我想說的是便宜的都是上年頭的，新房也挺貴的，只是根據(jù)收入比例來說沒有那么離譜

平成23年建（2011年），1.49億日元（134.03㎡約合6.8萬rmb/㎡）+陽臺(tái)15.12㎡（不算面積），每月物業(yè)加修繕基金40350日元（約合2500rmb），平成27年建（2015年），1.38億日元（116.12㎡約合7.36萬rmb/㎡）+陽臺(tái)23.27平米（不算面積）+，每月物業(yè)加修繕基金40400日元（約合2500人民幣）

平成18年建（2006年），7450萬日元93.6㎡（約合4.9萬rmb/㎡）+陽臺(tái)40.1㎡（不算面積），每月物業(yè)加修繕基金17834日元（1100RMB）；平成25年建（2014年），64.58㎡+陽臺(tái)6.38㎡（不算面積）7300萬日元（7萬RMB/㎡），每月物業(yè)等19900日元（1233RMB）

平成25年建（2013），67.7+陽臺(tái)10.8，5280萬日元（4.8萬rmb/㎡），每月物業(yè)修繕等990元左右；平成21年建（2009），79.29+陽臺(tái)17.99,4990萬日元（3.9萬rmb/㎡），每月物業(yè)修繕等1600元左右

根據(jù)上的6個(gè)房源我們可以看出來，離現(xiàn)在最近的是15年的房子7.9萬rmb/平米，然后14年7萬/㎡，13年4.8萬/㎡..... 當(dāng)然還要考慮樓層朝向等問題，樓層越高越貴，公寓2樓最便宜（一般一樓是大堂沒有住戶），頂層最貴風(fēng)景好，所以高級(jí)公寓的頂樓一般都是大戶型。這就是我在上一篇帖子里說的的是不管是公寓還是一戶建，地上建筑都會(huì)隨著時(shí)間的流逝價(jià)值越來越低，剩下的只有土地價(jià)值，而文章開頭的報(bào)紙上也說了，而土地的價(jià)格只是大阪府和京都有點(diǎn)漲幅，地方上價(jià)格下降的幅度減小（還是下降），奈良小幅下挫0.1%；連土地都不保值了， 更別談地上的建筑了 

再來兩個(gè)例子

昭和54年建（1979年），這地段也是大阪的市中心了，66㎡（每平米2.2萬RMB），每個(gè)月管理費(fèi)上升到3.5萬日元（2170RMB）

2號(hào)房S58年（1983年），2280萬日元中央?yún)^(qū)地點(diǎn)很繁華了吧，83.6㎡（1.7萬RMB/㎡），物業(yè)修繕每月3.6萬（2200RMB），8/12層；3號(hào)房S57年建（1982年）也在是中心，2670萬日元，67.28㎡（2.4萬RMB/㎡），物業(yè)修繕每月1.7萬（1100RMB），5/13層；以上這些公寓都超過30年了，價(jià)格與之前的新筑公寓便宜了近一半；     

這里總結(jié)一下上面所述的內(nèi)容：

1. 新房最貴，每年慢慢降價(jià)，超過20年的房子難出手

2. 樓層越高越貴，日本樓和樓之間的間隙很小，如果周邊都是公寓的話，低層住戶基本可以和對(duì)面樓的朋友面對(duì)面談心交友~趕上對(duì)面是個(gè)中年謝頂大叔，這窗戶就別開了~你懂得 

3. 修繕基金隨著房屋年齡的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)

    

接下來我們來說說投資回報(bào)率的事情，先來張圖

回報(bào)率6.1%有沒有！動(dòng)心了有沒有！只要79萬好便宜有沒有！現(xiàn)在不買就沒有了對(duì)不對(duì)！ 

好，我來算一算哈 1280萬，大概匯個(gè)兩次款就可以到中介那里，且不說能不能匯出去，國(guó)家現(xiàn)在命令禁止海外匯款用于境外買房，為什么？國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的錢太多了，老百姓們想找好的投資項(xiàng)目，但是國(guó)內(nèi)只有買房來錢快，要不就是買黃金，但是還是炒房快，如果錢都可以跑到國(guó)外去有更好收益更高的項(xiàng)目上去了，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迅速降溫，我們都有買漲不買跌的心理，房?jī)r(jià)萬一出現(xiàn)松動(dòng)或者橫盤，那大家就會(huì)開始觀望，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)庫(kù)存那么多怎么會(huì)容得起觀望，老百姓不買房——開發(fā)商就資金鏈就吃緊——銀行的錢還不上——抵押給銀行一堆房子——銀行要低價(jià)賣房變現(xiàn)——越降越?jīng)]人買——地方政府都靠賣地掙錢呢——房子沒人要地賣誰？所以堅(jiān)決不能讓錢出去，但是國(guó)家的錢可以出去，為了應(yīng)對(duì)人民幣的貶值，國(guó)家各種鼓勵(lì)走出去，量中華之物力，******。所以中國(guó)的國(guó)企央企都去世界各地瘋狂并購(gòu)，瘋狂投資，都是為了把錢花出去，降低人民幣貶值帶來的影響，想當(dāng)年日本的前車之鑒都還歷歷在目，日本錢多什么程度？到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分畸形了。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。 這個(gè)場(chǎng)景是不是似曾相識(shí)？具體為什么泡沫破裂我就不多說了，大家都明白，我大天朝也正是鑒于此，不讓老百姓的錢流出到國(guó)外，我自己辛辛苦苦掙得錢不偷不搶，愿意跟哪花就跟哪花，憑什么不讓我拿出去？

日本泡沫破滅之前，貸款利率已經(jīng)飆升至這樣的數(shù)值了，可謂是早上買房中午買房就能大賺一筆，有這樣的投資回報(bào)率誰還干實(shí)業(yè)，但是金融如果沒有了實(shí)業(yè)支撐，到頭來不就是一堆紙

接著來看這套房1997年的房子還算新，距今20年 ，我們的成本管理費(fèi)+修繕基金=11930，每個(gè)月房租66430-11930=54500日元，那么一年就是65.4萬，再除以1280萬的房?jī)r(jià)來說，年化收益也在5.1%呢 ，大概20年左右就會(huì)收回成本，再把房子已賣轉(zhuǎn)手能掙幾十萬呢~如果每個(gè)買家這樣too yong too simple 的話，我愿意轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn) ，那么接下來讓流言終結(jié)者來告訴你們這個(gè)公寓的真實(shí)的擁有成本，1280萬是房子的直接成本還要加上中介費(fèi)和稅費(fèi)，中介費(fèi)前面我們說過是3%+6萬=1280*3%+6=44.4萬，再加上稅費(fèi)，理論上房屋到手的價(jià)格就是房子購(gòu)買價(jià)格再加10%，那么這套房子到手大概1408萬，為了計(jì)算方便，我們按照1400萬來算；管理費(fèi)修繕費(fèi)加起來11930/月，一年約等于14.316萬，修繕基金會(huì)每年遞增（因?yàn)榉孔釉絹碓嚼下铮┑菨q不了多少錢，我們忽略不計(jì)，每年的固定資產(chǎn)稅根據(jù)這個(gè)房子的面積大概在4萬日元左右，每個(gè)月收租金是自己收么？萬一租戶有什么事情怎么辦？是不是要中介幫忙替你打理呢？那么中介會(huì)收取月租3%的手續(xù)費(fèi)作為幫你出租的管理費(fèi)，月租54500*3%=1635，一年的管理費(fèi)約為19620日元，現(xiàn)在我們來算算年租金收入65.4萬-4(固定資產(chǎn)稅)-1.962（中介管理費(fèi)）=59.438，那么現(xiàn)在年化收益率就降到59.438/1400=4.25%左右，而且這樣的單身公寓不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間同一個(gè)人出租的，一般租約是1年，然后年年續(xù)，隨著房子年齡越來越長(zhǎng)，租金也會(huì)越來越低，而修繕費(fèi)會(huì)越來越高，那么收益率肯定不會(huì)保持在這么高；另外還有就是有賣土地的然后可以自己個(gè)性化定制住宅，看起來很高大上，但是買的人真是自己去住么？還是買來出租給別人？就好像在海南島買度假屋一樣，最后都是保潔員享受了海景房？然后問題來了，萬一租戶退租了買家很著急怎么辦，中介這個(gè)時(shí)候會(huì)來告訴你要不要我們來替你包租呢?好啊~省時(shí)省心，還能賺房租呢~那么中國(guó)的中介客戶群自然是中國(guó)人，但是誰會(huì)在日本租房呢？不外乎是去日本的留學(xué)生和工作的人，日本的留學(xué)生語言學(xué)校畢業(yè)后一般會(huì)找個(gè)大學(xué)或者大專進(jìn)學(xué)，或者情侶要合租房子，在日本租房費(fèi)用大概包括房租+中介費(fèi)（1個(gè)月）+禮金（1或2個(gè)月房租給房東的，也可以沒有）+押金（一個(gè)月房租），所以算下來剛開始找房子的留學(xué)生們壓力很大呢 ，5萬一個(gè)月的房子一下要交差不多20萬出去，這是中介在朋友圈里開始喊了，免中介免押金啦，好房出租中，咦？有這等好事？？趕快租趕快租，為什么這么便宜呢？因?yàn)榉繓|是同胞呀~同胞當(dāng)然要愛護(hù)同胞了~中介給房東5萬的房租，租個(gè)學(xué)生5.5萬，一年就是6萬，每個(gè)中介手里沒個(gè)幾十套房子不算好中介，鐵打的房子流水的學(xué)生，年年來年年走，中介費(fèi)不要也罷~....過了20年以后，房子假設(shè)要賣，買家自然會(huì)找到中介幫忙賣房，然后問題來了，房子太舊不好賣啊~沒關(guān)系，我們可以幫您重新裝修下，賣個(gè)好價(jià)格~就這樣，又收入一筆翻修費(fèi)用，質(zhì)量我們不知道所以不評(píng)價(jià)，反正能賣出去就成唄，那么問題來了，去哪里找接盤俠呢？當(dāng)然是看貼的各位土豪啦~

如果看到這里還有人執(zhí)意買房投資的話，那么請(qǐng)注意下面的內(nèi)容~再來上圖

昭和51年就是1976年，41年了我嘞個(gè)去，不裝修估計(jì)連1千萬都買不上去，這還是大阪的中心地段，折合31.5萬每平方米

這兩套房子隔著就200米，2002年建成，15年的房子，47萬每平方米

上面是比較規(guī)范的二手房簡(jiǎn)介，每家中介的格式略微有差，但是不會(huì)差很多，里面的信息應(yīng)該只會(huì)多不會(huì)少，如果信息很少就說明不是個(gè)合規(guī)的簡(jiǎn)介

首先上面部分，表明房子的名稱，住址，以及交通，交通決定著房子（土地）價(jià)值的高低，到地鐵站徒步的時(shí)間決定著房?jī)r(jià)的高低

然后往下看，土地的性質(zhì)：有的土地是所有權(quán)，有的土地是租借權(quán)。下面的介紹寫的非常詳細(xì)，所有權(quán)是多少都寫明了

土地個(gè)構(gòu)造：一般公寓就是鋼筋混凝土（SRC），就的中介宣傳上這么寫的“SRC構(gòu)造！日本等級(jí)最高的的構(gòu)造”，我心想這不就鋼筋混凝土么，欺負(fù)人不懂不是，你到給我弄個(gè)鈦合金構(gòu)造來?。灰话阋粦艚ň褪悄驹?，工期短，價(jià)格便宜，耐久；

關(guān)于日本房屋建造材料，就分如下幾大類；就好像三只小豬的故事一樣，茅草房子，木房子，石頭房子，各有各的優(yōu)點(diǎn)

接下來就是關(guān)于這套房子的管理，里面會(huì)注明建造商是誰，管理會(huì)社（物業(yè)）是誰，管理費(fèi)，修繕基金分別是多少，有沒有汽車，摩托車，自行車停車場(chǎng)，怎么收費(fèi)等等

最后面的備注里面會(huì)有比如什么時(shí)候新裝修過，煤氣水電物聯(lián)網(wǎng)等一系列信息，根據(jù)上面的兩張圖片我們可以大概的了解了這兩套房子的詳細(xì)信息，如果更多的疑問，可以請(qǐng)教中介小哥，一般空室的房子都可以去實(shí)地看的，房東在住的房子一般要預(yù)約看房東的意思，一般出租中的公寓是無法實(shí)地看房的，沒法看房就不知道房子里的情況 萬一有貞子姐姐呢....不看房就敢買，膽兒很肥

俗話說沒有對(duì)比就沒有傷害，我們來看看另外幾種簡(jiǎn)介

先直觀的看，有什么感覺？?jī)r(jià)格便宜量又足有沒有？收益率好高有沒有？但是房屋的戶型圖呢？只有第二張圖有個(gè)小的還沒標(biāo)注尺寸？朝向呢？如果收益率這么高，那房東為什么要賣？回報(bào)社會(huì)么？實(shí)際收益率又是多少呢？日本存款利率那么低，投資收益率很高又看似很安全的房地產(chǎn)為什么不做？不是我不明白，是這世界變化太快 我給大家推薦個(gè)網(wǎng)站http://www.mansion-review.jp/　

這個(gè)網(wǎng)站可以查詢到全日本的房地產(chǎn)的歷史買賣/租賃價(jià)格，只要房源在網(wǎng)上有登，就能查得到，免費(fèi)的只能查半年以內(nèi)的信息，要是查全面的信息每套房源2000多日元

選擇中古マンション（二手公寓），然后選擇地域

我們可以看到大阪中央?yún)^(qū)6年以來的房市走向，穩(wěn)中有降~如果各位準(zhǔn)備買房的土豪有興趣可以調(diào)查一下目標(biāo)房源的買賣/租賃價(jià)格區(qū)間，做到心中有數(shù)，如果有任何不了解的不明白，歡迎私信我，我從事的行業(yè)和房地產(chǎn)沒有利益關(guān)系，所以會(huì)給各位比較中立的分析

 最近我在日本的微信朋友圈中正在大規(guī)模招聘銷售呢~看來國(guó)人購(gòu)房熱情十分高漲~很多都是大學(xué)或者大專一畢業(yè)為了簽證留下來賣房的，一個(gè)月能掙大幾十萬上百萬呢~看得我都動(dòng)心了~ 

以上費(fèi)用的計(jì)算謹(jǐn)代表個(gè)人觀點(diǎn)，并未加算時(shí)間成本與機(jī)會(huì)成本~其實(shí)話說回來，日本人也投資不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)槿毡就菩械氖堑屠剩彦X存銀行年利率定活期都只有0.001%還得刨去稅，那存錢就等于沒意義了，那么掙得錢都干什么呢，炒股，投資信托，F(xiàn)X炒外匯，然后就是投資不動(dòng)產(chǎn)，就算投資不動(dòng)產(chǎn)只有3%的回報(bào)率，那日本人也高興壞了，畢竟存銀行約等于沒利息。投資不動(dòng)產(chǎn)是一門學(xué)問，入市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎；我覺得有買房的這些錢不如踏踏實(shí)實(shí)干些實(shí)業(yè)更能把國(guó)家搞好，日本房子還在漲，各位爺快來呀~ 如果各位有在日本以不動(dòng)產(chǎn)作為投資的手段的朋友，武漢澳星很愿意與各位交流，歡迎站短~