我們?yōu)槭裁匆顿Y英國房產(chǎn)？澳星為你解讀！

倫敦——不僅是英國首都，還是全球最大的金融中心之一，一直受到國際投資者的青睞。今年4月發(fā)布的全球金融中心指數(shù)（GFCI）顯示，倫敦再次蟬聯(lián)榜首。知名房地產(chǎn)咨詢公司Cluttons發(fā)布的報告也表明，倫敦僅次于迪拜，成為全球排名第二的不動產(chǎn)投資地。綜合房價漲幅和租金收益，美國指數(shù)編制公司MSCI對倫敦住宅市場的歷史回報進行了統(tǒng)計：除去零八年全球性金融危機帶來的“黑天鵝”效應(yīng)，倫敦住宅房產(chǎn)十余年間維持著10%左右甚至更高的回報率。而現(xiàn)在距離明年3月底英國正式脫歐只有半年時間，為什么說倫敦已經(jīng)成為英國房產(chǎn)投資的“價值洼地”，倫敦房產(chǎn)還值不值得投？

專家觀點：就業(yè)人數(shù)達歷史新高

脫歐后的英國房產(chǎn)是否還具有競爭力？對于這一問題，全球性房地產(chǎn)咨詢公司萊坊首席經(jīng)濟學家James Roberts在今年三月的《2018倫敦報告》中闡述了自己的觀點。JamesRoberts認為，脫歐事件會使倫敦經(jīng)濟遭受不利影響的觀點沒有受到足夠證據(jù)的佐證。倫敦的就業(yè)率不斷提升，失業(yè)率持續(xù)下降，外來投資繼續(xù)增長。據(jù)英國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2017年10月，倫敦在2017年共創(chuàng)造了128,000個新的工作崗位。2017年6月20日的數(shù)據(jù)表示，英國失業(yè)人數(shù)下降了38000人至142萬人，就業(yè)人數(shù)達到了3230萬人的歷史新高。作為影響房產(chǎn)租賃市場的重要指標，就業(yè)率的回升無疑是倫敦房產(chǎn)的一大投資利好。

一方面，英國脫歐公投后倫敦并未出現(xiàn)大規(guī)模的離職潮。路透社對超過120家英國和國際銀行及保險公司進行的調(diào)查顯示，10,000個工作崗位可能因英國脫歐被轉(zhuǎn)移到歐盟。這10,000名員工占用的辦公空間等于倫敦市中心存量辦公空間總量的0.5%，在市場可以吸納的范圍之內(nèi)。Experian Economics預測，今后兩年，倫敦將創(chuàng)造五萬個在辦公樓內(nèi)工作的崗位，遠遠超過預測的失業(yè)人數(shù)。

另一方面，JamesRoberts指出倫敦經(jīng)濟早就不再以金融為主導。政府數(shù)據(jù)顯示，得益于大型數(shù)字企業(yè)的快速擴張，2013年，倫敦的技術(shù)、媒體和電信（TMT）行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量超過了金融和保險業(yè)。2017年，倫敦市中心TMT企業(yè)吸納的辦公空間比長期平均水平高25%。進入2017年之后，倫敦科技公司的投資額得到極大程度的提升，這也佐證了就業(yè)率增長的觀點。

供需矛盾：土地稀缺，投資額不斷增加

作為一個近800萬人口的國際都市城市，倫敦每年大概只有三萬套左右的新增住宅，供應(yīng)量極小，這說明了倫敦房產(chǎn)的稀缺性。而在未來二十至三十年年內(nèi)，由于倫敦土地供應(yīng)量的有限，政府在土地規(guī)劃上的嚴格性及審批難度的增加，這一供需矛盾很難得到根本性解決。2017年，英國房地產(chǎn)投資總額超過600億英鎊。中國對英國房地產(chǎn)總投資額也超過了100億英鎊，比2016年增加了至少一倍以上。而進入18年后，全球資本仍舊持續(xù)流入倫敦中心。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年流入倫敦中心的資本達56.6億英鎊，倫敦再次成為全球最活躍的跨境資本交易市場與流動性最好的房地產(chǎn)市場。
 
 

在英國脫歐事件中政治不確定性的影響下，自2014年5月后英鎊持續(xù)下跌，到2016年9月，英鎊人民幣匯率已從10.6跌至8.1，此后則一直處于波動之中。

2017年11月2日，英國央行宣布，基準利率提高25個基點至0.5%，這也是英國央行10年來首度加息，今年8月2日，英國央行再次加息至0.75%。一方面，長時間的低基準利率不利于英鎊匯率回升，另一方面，這表明英國“脫歐”后經(jīng)濟相對較好的穩(wěn)健性。英鎊在波動中穩(wěn)定回升已成為一種趨勢，對投資者來說，現(xiàn)在不僅是“抄底”英國房產(chǎn)的絕佳時機，也可能是享受40年最低的貸款利率優(yōu)勢的最后機會。 因此，自2013年以來倫敦房價每年都以“雙位數(shù)”的速度上漲的情況也就不足為奇。

牛津經(jīng)濟研究院數(shù)據(jù)顯示，倫敦平均房價已經(jīng)從2006年的25.7萬英鎊，攀升至2016年的47.4萬英鎊，漲幅高達84%。而牛津經(jīng)濟研究院對于倫敦房價2016至2030年的預測則顯示——絕大部分地區(qū)的漲幅均超過70%，Watham Forest區(qū)的房價漲幅更將翻一番，達到100%的增長。

最新數(shù)據(jù)：增長率提升，折扣空間降低

根據(jù)Hometrack發(fā)布的最新報告，英國房價在截至2018年6月的12個月內(nèi)增了4.6％。2018年上半年的增長率為4.4%，2017年下半年為0.2%，這因為房價在倫敦再次開始增長。大部分主要英國城市實現(xiàn)了房產(chǎn)價格的增長，曼徹斯特尤為突出。 脫歐事件的發(fā)生的確一定程度對投資者的熱情產(chǎn)生了影響。14年以來，倫敦房產(chǎn)價格增長率一路走低，甚至在17年底實現(xiàn)了負增長。不過，隨著18年上半年英國房式的全面復蘇，倫敦房產(chǎn)重新回到增長的軌道中來。

倫敦房產(chǎn)的3個月的滾動增長率已經(jīng)從為正，并以近2%比率高速增長?？梢哉f，倫敦房價增長率也正從“價值洼地”中向上攀升，現(xiàn)在正是以低成本投資倫敦房產(chǎn)的絕佳時機。另一值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是折價空間，它展示地區(qū)掛牌價與成交價之間的差別，折價空間越小，越說明當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場需求的強勁。長時間以來，倫敦住宅都處于賣方市場中，投資者的議價能力極低。進入到2018年，倫敦地區(qū)的折價空間縮小至6.7%，房價重新增長的趨勢明顯。
 

同時，Nationwide數(shù)據(jù)顯示，英國7月房價增幅0.6%，實現(xiàn)連續(xù)的強勁增長，同期增長1.8％；倫敦房產(chǎn)過去十年年平均凈收益率高達9.4%。第一太平洋戴維斯對英國房產(chǎn)未來五年的房價升值情況進行預測，中部地區(qū)價格增長仍然強勁，而短暫處于價值洼地的倫敦市場將迎來回升?？梢哉f，多家研究機構(gòu)及其調(diào)查報告均對于倫敦房產(chǎn)的未來發(fā)展持樂觀態(tài)度。
 

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