澳洲房產(chǎn)投資啟示錄：20年間房產(chǎn)升值350%

澳大利亞的房?jī)r(jià)過(guò)去20年來(lái)基本一直在持續(xù)上漲，在這種整體持續(xù)上升趨勢(shì)下，路途中的“顛簸”就可能容易被大家忘記。這也是澳洲移民一直關(guān)注的問(wèn)題。而在目前澳洲房市火熱，又存在著潛在巨大風(fēng)險(xiǎn)的情況下，回頭看看之前房?jī)r(jià)下跌的原由，可能會(huì)給現(xiàn)在的市場(chǎng)帶來(lái)一些啟發(fā)。

CoreLogic分析師Cameron Kusher先生最新的Property Pulse報(bào)告剖析了自2008年金融危機(jī)以來(lái)，澳洲主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大兩次房?jī)r(jià)下跌情況。

而且值得注意的是，最近已經(jīng)有跡象表明澳洲的房?jī)r(jià)開(kāi)始降溫，其中悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)在5月出現(xiàn)下滑。市場(chǎng)中一直有人認(rèn)為澳洲房?jī)r(jià)的扶搖直上，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加深，一旦真的爆發(fā)后果不堪設(shè)想?？v觀從1997年到現(xiàn)在的澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，Kusher先生表示，過(guò)去二十年澳洲的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了346.4%。

可以看出，過(guò)去20年澳洲的房?jī)r(jià)基本一直處在上漲中，但是有兩個(gè)明顯下滑并跌入負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)期。

第一次是在2008年全球金融危機(jī)的負(fù)面影響之下，當(dāng)時(shí)澳洲房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，各大城市的房?jī)r(jià)跌幅都保持在了個(gè)位數(shù)百分比，也就是房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌達(dá)到或超過(guò)10%；之后在澳洲積極的財(cái)政和貨幣反應(yīng)政策下，下跌趨勢(shì)被遏制。Kusher先生表示，當(dāng)時(shí)澳洲積極的降息措施、現(xiàn)金支出刺激政策、以及對(duì)首次置業(yè)者的貸款批準(zhǔn)增加，成功的刺激了需求并扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)的下跌。當(dāng)時(shí)，澳洲現(xiàn)金利率從2008年8月的7.25%，一路降息至2009年4月的3%。

第二次澳洲房?jī)r(jià)的大幅下跌發(fā)生在2010-2012年，在這次下跌中，許多首府城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)雙位數(shù)百分比的跌幅，比第一次來(lái)的更“兇猛”。其中達(dá)爾文的房?jī)r(jià)跌幅在那一時(shí)期高達(dá)近20%。

Kusher先生表示，這一時(shí)期的房?jī)r(jià)下跌主要由于應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)影響的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃開(kāi)始收縮，在利率開(kāi)始上漲、首次購(gòu)房者的房貸被限制等情況下，房?jī)r(jià)不斷走低。

 澳洲央行從2009年10月開(kāi)始加息，在2010年11月，澳洲現(xiàn)金利率已經(jīng)從3%上升至了4.75%。而之后從2011年11月開(kāi)始，澳洲央行再度開(kāi)始降息，隨后六年，現(xiàn)金利率穩(wěn)步下降至目前的歷史最低利率1.5%，中間再?zèng)]有加息舉動(dòng)。澳洲的房?jī)r(jià)增速也隨之反彈至了高增長(zhǎng)位置。

Kusher先生指出，雖然澳洲目前沒(méi)有像全球金融危機(jī)那樣的外部沖擊事件影響，但是就業(yè)已經(jīng)成為了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。他表示目前澳洲的失業(yè)率與2009年的水平相似，而就業(yè)不足水平也是處于歷史高位。

不過(guò)鑒于低工資增速、服務(wù)成本增加和家庭債務(wù)高企對(duì)澳洲經(jīng)濟(jì)的潛在負(fù)面影響，普遍的共識(shí)是如果澳洲現(xiàn)金利率還會(huì)變動(dòng)的話，可能仍是向下降息。

但是澳洲央行對(duì)澳洲經(jīng)濟(jì)的未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期較高，同時(shí)政府的宏觀審慎措施也在不斷加強(qiáng)，銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)APRA就在今年頻頻出臺(tái)新的限制舉措限制房市風(fēng)險(xiǎn)。一些房貸的利率，特別是只付息房貸的利率都有所提升，也對(duì)借款者形成了壓力。

Kusher先生也表示，澳洲出現(xiàn)像之前兩次那樣的房?jī)r(jià)增速暴跌的條件，可能就是澳洲的貨幣政策收緊，但是目前來(lái)看短期內(nèi)澳洲貨幣政策出現(xiàn)收緊的可能性并不大。不過(guò)房市在目前的情況下，為市場(chǎng)關(guān)注的重中之重，任何房市的變化，都可能帶來(lái)一系列的連鎖反應(yīng)。