2020年歐洲房地產(chǎn)投資去哪?聽(tīng)聽(tīng)數(shù)據(jù)怎么說(shuō)!

2019快要過(guò)去，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)依舊嚴(yán)峻，房產(chǎn)投資已經(jīng)到了瓶頸期了嗎？看著近幾年國(guó)內(nèi)的房子有價(jià)無(wú)市，許多人都在觀望，并且有一部分人把投資目光放到了海外，東南亞，歐洲的房產(chǎn)熱度仍不減。

歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何？未來(lái)將面臨什么挑戰(zhàn)？

濃厚的歷史文化底蘊(yùn)、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、高品質(zhì)的教育、寬松的社會(huì)環(huán)境、優(yōu)渥的福利制度、高收益的房產(chǎn)投資、優(yōu)美的自然人文環(huán)境等等，使得歐洲成為中國(guó)富裕階層追捧的熱門(mén)移民投資目的地。

近日發(fā)布的《2019年歐洲房地產(chǎn)新趨勢(shì)》、《2019歐洲房產(chǎn)指數(shù)報(bào)告》給予了投資者們一份很有價(jià)值的借鑒。

報(bào)告分析認(rèn)為，歐洲各大城市的人口都在穩(wěn)步增長(zhǎng)，由于大城市就業(yè)崗位的增加及經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，大部分人希望定居在大城市，增加了住房需求，房?jī)r(jià)不斷上漲。

根據(jù)歐洲房產(chǎn)指數(shù)報(bào)告數(shù)據(jù)，縱觀歐盟15個(gè)主要國(guó)家中，除了意大利，其他所有國(guó)家房?jī)r(jià)自2015年以來(lái)均有不同程度的增長(zhǎng)。

其中，2018年新建住房房?jī)r(jià)同比增幅前五的城市有：捷克第二大城市—俄斯特拉發(fā)，西班牙巴塞羅那，捷克布拉格，法國(guó)巴黎和葡萄牙里斯本。

歐洲重點(diǎn)城市新建住房交易價(jià)格與增幅

數(shù)據(jù)來(lái)源：《2019歐洲房產(chǎn)指數(shù)報(bào)告》

除了房?jī)r(jià)增幅，最顯眼的就是巴黎和倫敦兩個(gè)城市的高房?jī)r(jià)了。

而且，在此報(bào)告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，巴黎中心城區(qū)首次超過(guò)英國(guó)倫敦，以12910€/m²的高價(jià)成為全歐洲房?jī)r(jià)最高的城市。

歐洲重點(diǎn)城市新建住房交易價(jià)格與增幅

而隨著資本——特別是來(lái)自亞洲的資本——持續(xù)流入歐洲，將進(jìn)一步推高歐洲房產(chǎn)的投資價(jià)值。

隨著歐洲投資的熱潮，最早的葡萄牙， 西班牙一直占據(jù)著歐洲最佳房產(chǎn)投資國(guó)家前三位，也是2019年歐洲房產(chǎn)投資最佳選擇。

葡萄牙首都里斯本摘得桂冠，里斯本除了具有高質(zhì)量勞動(dòng)力、物美價(jià)廉的房地產(chǎn)，城市生活質(zhì)量品質(zhì)高，同時(shí)，里斯本不但是世界公認(rèn)的養(yǎng)老天堂，也是各大企業(yè)家們深愛(ài)的辦公駐地。

房產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)短缺，大型建筑不多，在將來(lái)的兩三年時(shí)間里面“一房難求”的情況將很難改觀，因此在一眾歐洲城市中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

報(bào)告分析認(rèn)為，因?yàn)槠咸蜒阑ヂ?lián)網(wǎng)普及率較低，旅游業(yè)發(fā)展蓬勃，游客和居民都喜歡在實(shí)體商店購(gòu)物，所以未來(lái)里斯本用于零售業(yè)的地產(chǎn)將有較好的表現(xiàn)。

而西班牙首都馬德里的表現(xiàn)同樣成績(jī)斐然，雖然西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度略有放緩，但勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，今年預(yù)估可以達(dá)到2.7%，同時(shí)，首都預(yù)計(jì)將在未來(lái)5年內(nèi)增加30萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，這將為房產(chǎn)市場(chǎng)提供巨大的推力，跟其他歐洲大城市一樣，馬德里人口結(jié)構(gòu)的變化支撐了租房需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的上漲。

研究公司Green Street預(yù)測(cè)，2018年至2022年期間，在馬德里將有26.5萬(wàn)戶新租戶入住出租房屋。

與其他國(guó)家相比，西班牙的房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)算得上劃算合理，未來(lái)的升值潛力和投資回報(bào)都較高。很多入場(chǎng)較早的投資者已經(jīng)收回了本金，并過(guò)上了安逸的包租婆/公的日子。

收益率降低是歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍的趨勢(shì)：報(bào)告顯示歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益率從2009年的6％下降至2017年的4％。引用一位投資者的話說(shuō)，今天3％的收益率被認(rèn)為是一種收益。

80％的受訪者證實(shí)，投資者愿意冒險(xiǎn)以獲得理想的盈利能力。建筑和改建增加值項(xiàng)目每年帶來(lái)8％-12％。參與調(diào)查的三分之二的投資者認(rèn)為，重建是獲得主要資產(chǎn)的最佳方式，在大多數(shù)情況下，這意味著基于熟練的資產(chǎn)管理和較小規(guī)模的房地產(chǎn)資產(chǎn)重組的低風(fēng)險(xiǎn)策略。同時(shí)，越來(lái)越多的投資者將感興趣的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目視為賺取更多利潤(rùn)的有利時(shí)機(jī)。

在德國(guó)市場(chǎng)，有利可圖的優(yōu)質(zhì)物業(yè)會(huì)迅速出售給當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家。因此，外國(guó)人越來(lái)越多地研究增值項(xiàng)目：預(yù)算不超過(guò)100萬(wàn)歐元的投資者以固定利率向開(kāi)發(fā)商提供夾層貸款，而資本超過(guò)100萬(wàn)歐元的投資者則成為股權(quán)合作伙伴并在項(xiàng)目完成后獲得利潤(rùn)。

1.微型公寓

住房負(fù)擔(dān)能力是最重要的社會(huì)挑戰(zhàn)，它將在不久的將來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。在大城市中解決此問(wèn)題的方法之一是微型公寓，面積為17-35平方米的公寓，由于占地面積小，價(jià)格便宜。投資者通常購(gòu)買(mǎi)微型公寓，以將其出租給學(xué)生、商務(wù)旅客、年輕的專業(yè)人士和游客。越來(lái)越多的單人家庭和學(xué)生也對(duì)這種類型的房產(chǎn)產(chǎn)生了興趣。根據(jù)第一太平戴維斯全球房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，2016年德國(guó)學(xué)生住房部門(mén)的交易額超過(guò)了2009年至2015年之間的所有交易額。

2.倉(cāng)庫(kù)

調(diào)查的受訪者認(rèn)為，倉(cāng)庫(kù)類地產(chǎn)是最有前途的商業(yè)地產(chǎn)類型之首。投資者注意到了激進(jìn)的價(jià)格上漲和較低的收益率，但由于市場(chǎng)供應(yīng)極度短缺，需求并未減少。在所謂的“最后一英里”內(nèi)城市郊區(qū)的倉(cāng)庫(kù)：他們將在線存儲(chǔ)訂購(gòu)的商品，通過(guò)物流交付給客戶。

3.共享辦公

共享辦公空間的日益普及是房地產(chǎn)服務(wù)租戶的市場(chǎng)新趨勢(shì)。租戶與業(yè)主之間的互動(dòng)變得越來(lái)越重要：“共同工作，小公司，企業(yè)孵化器的份額正在增長(zhǎng)。對(duì)空間靈活性及其劃分能力的要求越來(lái)越重要。” 根據(jù)門(mén)戶網(wǎng)站Statista的數(shù)據(jù)，共享辦公的數(shù)量從2005年的3個(gè)增加到2017年的15,500個(gè)，到2018年的18,900個(gè)。

4.療養(yǎng)院

根據(jù)聯(lián)合國(guó)的數(shù)據(jù)，2017年60歲以上的人口為9.62億; 到2050年，這一數(shù)字將增長(zhǎng)到21億，到2100年，它將增長(zhǎng)到31億。同時(shí)，生育率正在下降：根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，生育率是50年前的五分之一。2016年的生育率為2.4。療養(yǎng)院和醫(yī)療綜合體是將從這些人口變化中受益最大的房地產(chǎn)類型。Statista的數(shù)據(jù)顯示，2013年，五分之一的投資者都認(rèn)為養(yǎng)老院的投資潛力“非常好”，而在2017年，三分之一的投資者都持相同觀點(diǎn)。

歐洲國(guó)度在移民市場(chǎng)全面開(kāi)花，移民方式非常多元化。

從移民投資方式上來(lái)看：各個(gè)國(guó)家的移民政策都不盡相同，有購(gòu)買(mǎi)基金、購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、在當(dāng)?shù)亻_(kāi)設(shè)企業(yè)、購(gòu)買(mǎi)政府國(guó)債等等，其中買(mǎi)房移民就是一種很受歡迎的模式，那么將來(lái)歐洲移民的新趨勢(shì)都有哪些呢？

近兩年可以說(shuō)是歐洲移民正當(dāng)時(shí)，正是投資歐洲的最佳時(shí)期，隨著歐洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇以及涌入當(dāng)?shù)氐耐顿Y者越來(lái)越多，很可能會(huì)面臨政策收緊，投資額度提高，申請(qǐng)程序繁瑣等一系列的情況，所以對(duì)于那些有意向投資歐洲或是移民歐洲的客人來(lái)說(shuō)，需要盡快著手辦理而不是猶豫不決導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī)。

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