加拿大法拍屋實用購買指南

加拿大移民常常會在電視和網(wǎng)絡(luò)上常常出現(xiàn)購買法拍屋（foreclosures）的廣告，對于購房者和投資客來說這種低于市價的法拍屋似乎是個不錯的選擇。但和其他地區(qū)不同的是，由于加拿大卑詩省的房屋市場長期處于供小于求的狀態(tài)，所以購房者會意識到當(dāng)?shù)胤ㄔ号馁u房子的價格并不低，最低的成交價格也不會低于市場價的50%。那么法拍屋到底是什么、怎么購買、還有其中的風(fēng)險都有什么？

法拍屋的產(chǎn)生

法院拍賣房屋（俗稱法拍屋，香港稱銀主盤），指的是遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。 當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約，或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，為了補償銀行貸款而被拍賣。

通常來說屋主付不起貸款的時候，銀行會先向屋主發(fā)出催討通知；如果屋主仍然無法付清，銀行等貸款機構(gòu)就會向法院起訴；在法院的第一次判決（Order Nisi）之后6個月的贖回期（Redemption Period）內(nèi)，屋主仍不能償還債務(wù)，銀行就可以進(jìn)入“無條件令”（Order Absolute）程序。

購買法拍屋中需要注意的流程要點

1.查看法拍屋詳細(xì)

對于法拍屋來說，有些情況下想要提前查看法拍屋則是一個不小的挑戰(zhàn)，因為有的時候法拍屋的前業(yè)主會拒絕房屋的檢查、上市以及開放。但是對于購房者來說，參觀、檢查法拍屋則是必不可少的程序之一。

2.對于法拍屋做好調(diào)查

如果你確認(rèn)要購買一處法拍屋的話，那么注意的是：和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)購買房市不同，在法拍屋的購買流程中，買家沒有冷靜期，也不能撤銷購買合同。所以在購買出價之前，要確保購房款資金到位，或至少先獲得抵押貸款。

3.確認(rèn)出價

作為買主和買家經(jīng)紀(jì)，看到合適的法拍屋的時候就可以出價（Offer），如果其中有價格合適的Offer，銀行的律師就會與這位被稱作第一買家的人簽字，此時第一買家就得到了預(yù)成交合同。但需要的是買家拿到了預(yù)成交合同并不等于擁有了房產(chǎn)，還要經(jīng)過法庭程序，而這一過程中其他買家仍有可能購買到這套法拍屋。而在法庭見法官的時候，第一買家和所有潛在買家都要帶一個沒有驗屋條件、無論如何都會付款的Offer。

買家必須在出價中提供完整姓名，因為如果成功購買該物業(yè)，這將在法院法令中列出。另外如果買主和配偶共同購買法拍屋，那么在文件中必須清晰說明這個法拍屋是否作為共同財產(chǎn)購買。買家必須確保出價條件是合適的，因為買只有一次機會來提供出價。

4.和競爭對手的競價

在法庭聽證會前幾天，第一買家的出價將公開，那些第一次競標(biāo)沒有獲勝的人此時就能帶著更高價位的Offer到法院參加競價，第一買家也有權(quán)再次出價。

5.出庭日期

當(dāng)?shù)谝毁I家拿到了預(yù)成交合之后，法官會定一個開庭審核的時間，賣方經(jīng)紀(jì)會通知第一買家以及其他潛在買家到場，等待法官的審核。屆時現(xiàn)場的所有買家們把offer放在信封內(nèi)，然后同時遞交給賣方經(jīng)紀(jì)。法官將會在所有標(biāo)價中選擇最高的一位予以購買權(quán)利（及繳款義務(wù)）。衡量的標(biāo)準(zhǔn)就是出價高、條件好，比如誰的定金高、價格好、成交時間短等。

如果到了開庭的時候，一個參與競標(biāo)的人都沒有，第一買家認(rèn)為自己出的高了，想撤銷出價，是不會被允許的。同時法官一旦判決某位買家贏得競標(biāo)，他就必須要買下這棟法拍屋。通常情況下買家贏得了競價，就必須在接到法院命令的14天內(nèi)完成交易。

購買法拍屋的風(fēng)險

必須注意的是購買法拍屋的主要風(fēng)險在于，房屋將會以“現(xiàn)狀”的情況被購買。也就是說房屋內(nèi)的家具將會出現(xiàn)損壞或缺少的情況，必須屋內(nèi)衛(wèi)生情況需要新業(yè)主自行清理，前業(yè)主的垃圾和物品將會遺留下來。

在購買抵押物業(yè)時，買家考慮的另一個風(fēng)險則是：前業(yè)主或居住者并不水按照法院命令騰出住宅或房屋。雖然在這種情況下，買家可以向法院提出“持有令”，并得到法庭執(zhí)達(dá)官的幫助，以便驅(qū)逐這些“不法之徒”，但這需要一定時間。