海外置業(yè)通關(guān)攻略，讓您的資產(chǎn)安全離岸

據(jù)世界知名五大房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)之一——仲量聯(lián)行最新公布的“全球資本流動”數(shù)據(jù)顯示，2016年中國海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達到330億美元，同比2016年增長近53%，再創(chuàng)歷史新高。

近些年來，隨著中國高凈值人群數(shù)量的不斷增長，以及中國投資者全球資產(chǎn)配置意識的不斷加強，國人對于海外資產(chǎn)配置的需求愈加迫切。相比于其它投資方式的不確定性，投資海外房產(chǎn)成為海外資產(chǎn)配置越來越熱門的選擇。

仲量聯(lián)行全球資本市場研究部總監(jiān)大衛(wèi)·格林-摩根（David Green-Morgan）對此表示，未來幾年內(nèi)，中國投資者將繼續(xù)成為全球房地產(chǎn)市場的主要投資群體。

然而，國內(nèi)外存在語言、法律法規(guī)和貨幣等差異，大多數(shù)中國投資者在進行海外房產(chǎn)投資過程中，都或多或少地遇到過各種難題、麻煩甚至是“陷阱”。

總結(jié)一下，可以歸結(jié)為以下三大“挑戰(zhàn)”：
 

1、對當?shù)貒曳慨a(chǎn)市場相關(guān)法律及政策缺乏了解
下列評估因素二
2、找到符合投資計劃且靠譜的房產(chǎn)項目非常難
下列評估因素三至八
3、海外房產(chǎn)投資過程中的資金問題
下列評估因素十

面對這些難題，小編建議，投資者們在個人及家庭的海外置業(yè)計劃過程中，應當慎重評估以下十點關(guān)鍵因素，以實現(xiàn)財富保值增值，讓資產(chǎn)安全離岸、順利“過關(guān)”：

1、投資國的政治經(jīng)濟環(huán)境

穩(wěn)定的政治局勢和良好的經(jīng)濟環(huán)境是選擇海外房產(chǎn)投資目的地的重要因素之一。以法國、德國為代表的老牌發(fā)達國家為例，其政治經(jīng)濟格局相對穩(wěn)定，各項法律制度健全，對房地產(chǎn)等各類投資的法令規(guī)定也比較完善，因而房地產(chǎn)市場較為成熟、規(guī)范，幾乎沒有房產(chǎn)泡沫，投資更加有保障。

2、投資國的房產(chǎn)市場法律法規(guī)及優(yōu)惠政策

在語言和文化差異的情況下，中國投資者最為頭疼的當屬繁瑣復雜的當?shù)胤梢?guī)定。相比于國內(nèi)房產(chǎn)，海外房產(chǎn)最讓國人欣喜的特點之一就是“永久產(chǎn)權(quán)”。但實際上，并不是所有海外房產(chǎn)都是“永久產(chǎn)權(quán)”，比如英國還存在僅擁有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)共享模式等情況。

再者，很多國家房地產(chǎn)市場對于當?shù)貒窦巴鈬顿Y者的政策也存在差別，需要特別注意了解相關(guān)規(guī)定及政策。值得一提的是，歐洲各國政府都非常支持旅游地產(chǎn)的發(fā)展，紛紛出臺優(yōu)惠政策，尤其在法國，無論是法國還是外國投資者，購買新建旅游地產(chǎn)項目均可享受免增值稅購房的優(yōu)惠。

3、房產(chǎn)項目開發(fā)商的實力及信譽

無論海內(nèi)外，房產(chǎn)項目開發(fā)商都是決定項目盈虧及升值空間的關(guān)鍵性因素。中國投資者在進行海外置業(yè)項目選擇時，一方面很難與海外房產(chǎn)項目開發(fā)商直接溝通，另一方面也容易為了便利而聽由代理中介“忽悠”。在這種國內(nèi)外信息不對稱的形勢下，投資者對項目開發(fā)商的行業(yè)資質(zhì)不夠了解，不免有開發(fā)商無執(zhí)照、違規(guī)建造或不顧信譽卷款而逃等惡劣情況發(fā)生。另外，開發(fā)商或代理中介是否充分告知項目信息，其翻譯的合約和營銷文件是否有法律解釋等，也應當重點評估。

4、房產(chǎn)項目地段及周邊資源

“地段”一直是房地產(chǎn)界放之四海而皆準的“黃金條律”，海外房產(chǎn)投資項目的地段能夠直接影響房產(chǎn)出租收益情況及轉(zhuǎn)售難易程度，因此房產(chǎn)項目所在城市及地理位置的選擇至關(guān)重要。與此同時，項目周邊交通及配套設施建設程度也會對房產(chǎn)的增值空間產(chǎn)生影響。比如，房產(chǎn)若選址在自然環(huán)境優(yōu)美、旅游資源豐富的區(qū)域，出租期間的高入住率必然更加有保障。

5、房產(chǎn)價格

投資者在甄選海外房產(chǎn)項目的過程中，最關(guān)心的就是房產(chǎn)價格是否符合投資預算。不僅如此，價格是否透明也非常重要，投資者必須要非常清楚購房價格所包含的內(nèi)容，并且對比項目所在地周邊價格參數(shù)，綜合衡量打算購買的房產(chǎn)價格合理性。從這個角度來看，哪怕價格已經(jīng)落在投資能力范圍之內(nèi)，也應當謹慎選擇，否則容易因“買貴”而影響后續(xù)的投報率，甚至在轉(zhuǎn)售時賠上價差。

6、交易流程與資金的安全性

海外購房交易過程通常比國內(nèi)更加復雜而冗長，于是這一過程中的資金安全性就變得尤為重要。如果買賣款項是?？顚Ｓ?，或者有履約保障專戶，再或者有金融機構(gòu)保證機制，交易資金則相對安全。

7、包租及回報率真實性

在魚龍混雜的海外房產(chǎn)市場中，中國投資者一方面很容易遇到虛假包租承諾的問題（尤其是在開發(fā)商并非運營管理者的情況下），另一方面還容易被夸大宣傳的租金回報率所蒙騙。因此，建議投資者反復考證購房及租約合同的相關(guān)細節(jié)，理性考慮租金回報的合理性和真實性。

8、房產(chǎn)管理

如果說海外置業(yè)的第一步是購房，那么之后的99步則是對海外房產(chǎn)的管理。要想解決后續(xù)管理“千里之外”海外房產(chǎn)的種種麻煩，“售后回租”當屬最優(yōu)方案。當然，最優(yōu)的前提是項目開發(fā)商本身即為房產(chǎn)運營及托管機構(gòu)。

9、稅賦成本

以投資為目的的海外置業(yè)是為了收租獲利，那么了解投資國的稅賦制度也是不可忽略的重要一步。一是投資國政府所征收的房產(chǎn)交易稅、土地稅等相對固定的費用，二是出售房產(chǎn)的獲利稅率等政策。比如日本政府對外國投資者在5年內(nèi)出售房產(chǎn)的獲利稅率高達39%，5年以后也超過20%。這樣即便所投資房產(chǎn)增值獲利，高稅率也會侵蝕一大部分。不僅如此，房屋托管機構(gòu)是否能代理報稅工作也十分重要。

10、海外資金解決方案

長期關(guān)注海外房產(chǎn)投資的人群會發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有少數(shù)資質(zhì)和信譽良好的國外開發(fā)商可以幫助投資者實現(xiàn)海外銀行開戶和跨境貸款。

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